近期，房地產(chǎn)政策面利好頻出，但對(duì)于部分激進(jìn)房企，政策的暖風(fēng)也未必能融化沉疴已久的債務(wù)堅(jiān)冰。
3月3日，上海票交所公布數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月一直在“賣賣賣”的閩系地產(chǎn)世茂集團(tuán)，全國(guó)竟有15城24個(gè)公司出現(xiàn)商票持續(xù)逾期，逾期余額少則數(shù)十萬(wàn)，多則數(shù)千萬(wàn)元，排在所有房企首位。同日，涉公司旗下項(xiàng)目的“重慶信托鑫虹1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”也傳出展期，期限不超16個(gè)月，層層穿透后這是一個(gè)典型的明股實(shí)債表外融資項(xiàng)目。
3月4日，中信信托也發(fā)出有關(guān)世茂深圳龍崗項(xiàng)目的第五次臨時(shí)信息披露報(bào)告，宣布該信托產(chǎn)品進(jìn)入“觀察期”，時(shí)間為3月4日至5月31日，期間將視世茂的各項(xiàng)指標(biāo)狀況決定下一步的財(cái)務(wù)措施，該信托計(jì)劃目前已經(jīng)逾期，截止到2月15日余額近60億元。
目前，世茂集團(tuán)融資已是舉步維艱，而近三個(gè)月銷售同比降幅又超過(guò)60%，而賣資產(chǎn)回籠資金的速度趕不上債務(wù)到期的速度，接下來(lái)需要關(guān)注世茂集團(tuán)能否守得住公開市場(chǎng)不違約。兩周后的3月19日，有一筆9.5億元的公司債到期，世茂將直面考驗(yàn)。今年內(nèi)，世茂旗下共有約140億人民幣的境內(nèi)境外債券到期，其中7月將到期一筆近10億美金的美元債。
商票逾期公司數(shù)第一
世茂集團(tuán)商票逾期早已不是什么新鮮事，早在去年11月世茂的商票貼息報(bào)價(jià)就普遍在20%以上，最高甚至達(dá)到了36%，隨后社交平臺(tái)頻繁出現(xiàn)債權(quán)人的維權(quán)投訴，但沒(méi)想到逾期數(shù)量和范圍這么大。
根據(jù)上海票據(jù)交易所這份截至2022年2月28日持續(xù)逾期名單，其定義是“ 2021年9月1日至2022年2月28日出現(xiàn)3次以上付款逾期，且截至2022年2月28日有逾期余額或2022年2月當(dāng)月出現(xiàn)付款逾期的承兌人”。近期已爆雷或?qū)⒈椎幕幽辍W園、陽(yáng)光城、新力、正榮等房企均榜上有名，但涉及項(xiàng)目數(shù)最多的當(dāng)屬世茂集團(tuán)。
具體來(lái)看，世茂集團(tuán)旗下共有24家公司上榜，既有項(xiàng)目公司也有城市公司，涉及福州、廈門、南京、天津、武漢、南京、成都、南寧、寧波等15個(gè)新一線或強(qiáng)二線城市，而作為世茂大本營(yíng)之一的福州涉及公司數(shù)最多，達(dá)到了6個(gè)。
從逾期余額來(lái)看，最少的有幾十萬(wàn)，多的從1000多萬(wàn)到3000多萬(wàn)元不等，如金額最大的南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，逾期余額為3346.75萬(wàn)元。與中信信托60億資金逾期的深圳龍崗項(xiàng)目主體“深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司”逾期金額1014萬(wàn)元。
再添一家信托展期，瑞銀稱表外負(fù)債約1200億
與上海票交所公布名單同一天，世茂集團(tuán)新添一家信托展期。
據(jù)澎湃，世茂集團(tuán)旗下公司和重慶信托的一筆“重慶信托鑫虹1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”已展期，展期期限不超過(guò)16個(gè)月，而展期具體要素有待進(jìn)一步確定。該信托成立于2021年2月26日的第6期，于今年2月26日到期，由上海世茂建設(shè)有限公司出具連帶責(zé)任保證擔(dān)保承諾函，世茂集團(tuán)提供差額補(bǔ)足。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，這是一個(gè)典型的明股實(shí)債表外融資項(xiàng)目。
據(jù)天眼查，該項(xiàng)目融資主體上海茂舒建材為上海沛廈貿(mào)易有限公司100%持股全資子公司，上海沛廈70%股權(quán)由北京帕冉工程咨詢有限公司持有，另外30%股權(quán)由北京世承投資管理有限公司持有，而經(jīng)過(guò)層層穿透后，北京世承投資為上海世茂建設(shè)旗下公司。
至此，與世茂集團(tuán)傳出糾紛的信托機(jī)構(gòu)至少達(dá)到5家。
先是2021年11月5日，網(wǎng)上一則“世茂集團(tuán)與陸家嘴信托談延期”的消息不脛而走，一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳、恐慌蔓延，世茂集團(tuán)遭遇“股債雙殺”，當(dāng)日世茂集團(tuán)股價(jià)大幅收跌超13%，多只世茂系債券價(jià)格大幅跌超20%，隨后公司緊急澄清。
接著在2021年12月30日，世茂集團(tuán)旗下世茂股份公告稱，之前與控股股東世茂集團(tuán)相關(guān)的輿情和傳言主要集中在與民生信托和國(guó)通信托的合作，并表示“日前，世茂集團(tuán)已經(jīng)與上述信托機(jī)構(gòu)就存量債務(wù)的安排進(jìn)行了充分協(xié)商，得到相關(guān)方的理解支持并初步達(dá)成一致”。
2022年1月6日，中誠(chéng)信托又公告，存續(xù)規(guī)模6.45億的“2020年中誠(chéng)信托誠(chéng)頤11號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，“鑒于交易對(duì)手方未能在合同約定的時(shí)點(diǎn)及時(shí)足額的履行差額補(bǔ)足義務(wù)，已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約”。而共同差額補(bǔ)足義務(wù)人上海騫奕和佛山德茂為世茂系參股公司和項(xiàng)目公司。世茂方面稱，截至1月4日， 作為主要還款來(lái)源的項(xiàng)目仍然在陸續(xù)銷售并持續(xù)歸集資金以備還款中。
2月16日，就原本將于今年7月中旬完成償付的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”，世茂集團(tuán)董事會(huì)副主席及總裁許世壇、執(zhí)行董事呂翼與投資人進(jìn)行了一場(chǎng)線上溝通，尋求展期。
截至2022年2月15日，該信托計(jì)劃本金余額合計(jì)約59.94億元，分別為于2月17日到期的12.94億元，4月-8月陸續(xù)到期的合計(jì)47億元，目前雙方仍未達(dá)成一致。3月4日，中信信托發(fā)布第五次臨時(shí)信息披露報(bào)告，宣布該信托進(jìn)入“觀察期”，時(shí)間為3月4日至5月31日，期間將視世茂的指標(biāo)狀況決定下一步的財(cái)務(wù)措施。
截至2021年6月底，世茂集團(tuán)表內(nèi)負(fù)債超過(guò)4600億，其中1645億元是有息負(fù)債，但世茂更大的麻煩可能在表外。目前其總股東權(quán)益為1629億元，其中包括了高達(dá)723億元的少數(shù)股東權(quán)益。美銀證券認(rèn)為，世茂表外債和信托負(fù)債更令人擔(dān)憂，包括其管理陷入困境的福晟項(xiàng)目的合資平臺(tái)帶來(lái)的不確定影響。瑞銀的報(bào)告則估算稱，世茂集團(tuán)的表外負(fù)債約為1200億元。
近三個(gè)月銷售降超60%，“賣賣賣”僅回籠90億
與花樣年、奧園、陽(yáng)光城等爆雷房企類似，目前世茂的融資渠道基本被堵死，銷售又嚴(yán)重塌方。
3月1日，地產(chǎn)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞公布全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企今年1-2月累計(jì)銷售排行榜，世茂集團(tuán)合計(jì)銷售金額（全口徑）僅錄得147.8億元，排名跌至第21。去年前兩月，世茂的這一銷售數(shù)據(jù)為370.1億元，全面排名達(dá)到第12，時(shí)隔一年銷售金額暴降60%，排名降了9位。實(shí)際上，去年12月單月世茂的銷售金額降幅更達(dá)到70%，也就是說(shuō)近三個(gè)月銷售降幅在60%以上。
銷售額下降的同時(shí)，世茂的平均銷售單價(jià)也持續(xù)下跌。2021年9月，公司平均銷售單價(jià)為每平方米17596元，10月為每平方米17307元，11月為16888元，12月為16729元，今年1月為每平方米16175元。
融資和銷售都不暢的情況下，還剩下賣資產(chǎn)這條路。但資產(chǎn)處置的問(wèn)題，首先是時(shí)間周期相對(duì)比較長(zhǎng)；其次在目前市場(chǎng)下行情況下，如果不是特別優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)很難找到交易對(duì)手；最后就是市場(chǎng)差需要高折讓，賣不出好價(jià)錢。
從去年12月開始世茂集團(tuán)頻繁“賣賣賣”，但幾個(gè)月下來(lái)回籠資金還不到百億（不考慮支付安排），趕不上出事前半個(gè)月的銷售金額。
2021年12月17日，世茂集團(tuán)宣布以20.86億港元的價(jià)格，賣掉了香港西南九龍一個(gè)名為“維港匯”的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目；今年1月21日，世茂集團(tuán)以10.6億元的價(jià)格，將上海外灘核心區(qū)一宗商業(yè)辦公地塊轉(zhuǎn)給國(guó)企上海久事；1月24日，世茂將廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)，以18.45億元的價(jià)格賣給央企中海地產(chǎn)；1月28日，世茂集團(tuán)宣布以45億元的價(jià)格，將上海外灘茂悅酒店出售予上海地產(chǎn)集團(tuán)。
兩周后公開市場(chǎng)“壓力測(cè)試”，境內(nèi)外債600億年內(nèi)到期140億
商票和信托計(jì)劃之外，世茂集團(tuán)目前還沒(méi)出現(xiàn)公開市場(chǎng)的債務(wù)違約或展期，能否守住這個(gè)底線在兩周后的3月19日將見(jiàn)分曉。
2019年3月世茂集團(tuán)旗下世茂股份發(fā)行了一只期限3年、金額10億元的公司債“19世茂G2”，到期日為2022年3月19日，目前只剩下14天，當(dāng)前余額仍有9.5億元。
此前，今年1月17日到期及摘牌的“19世茂G1”，公司提前10天發(fā)出公告，將于2022年1月17日開始支付自2021年1月15日至2022年1月14日期間的最后一個(gè)年度利息和本期債券本金。1月13日再次公告，已足額劃撥本金及利息兌付資金，用于兌付“19世茂G1”。
截至到目前“19世茂G2”還沒(méi)有發(fā)布相關(guān)公告，下周是否發(fā)布值得關(guān)注。
東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，目前世茂集團(tuán)旗下目前上海世茂建設(shè)和上海世茂股份共存續(xù)境內(nèi)公司債、中期票據(jù)、ABS等共22只，合計(jì)金額人民幣252億元。
另外，世茂集團(tuán)目前還存續(xù)8筆美元債，總金額約57億美金，約合人民幣360億元，其中今年7月將到期一筆，金額9.98億美元。目前這些美元債價(jià)格大部分跌到了1美元面值20多美分區(qū)間，與爆雷房企價(jià)格區(qū)間幾無(wú)差別。
這樣，世茂集團(tuán)境內(nèi)境外債券金額一共達(dá)到了約610億元，其中今年內(nèi)到期或者面臨回售的境內(nèi)債券有10只，境外美元債1只，合計(jì)金額約140億人民幣。
3月3日，惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告稱，已將世茂集團(tuán)的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)從“B-”下調(diào)至“CCC”，惠譽(yù)對(duì)該評(píng)級(jí)的定義是“信用風(fēng)險(xiǎn)很高”，真實(shí)存在違約的可能性，而回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。
惠譽(yù)稱，此次下調(diào)反映了世茂在資本市場(chǎng)到期再融資的安全邊際正在收窄，盡管資產(chǎn)出售取得了一些進(jìn)展，估計(jì)世茂在2022年必須解決約220億元人民幣的資本市場(chǎng)到期債務(wù)問(wèn)題，其資本市場(chǎng)債務(wù)的償還取決于大規(guī)模資產(chǎn)處置以及銀行和信托貸款的成功再融資或延期。
“CCC”評(píng)級(jí)通常不再進(jìn)行評(píng)級(jí)展望，因?yàn)榇祟愒u(píng)級(jí)的波動(dòng)非常大，展望的信息價(jià)值有限。
2月23日，穆迪也稱，自2021年12月以來(lái)世茂集團(tuán)已經(jīng)出售了各種資產(chǎn)，籌集了大約90億元現(xiàn)金用于償還債務(wù)，然而，“考慮到其到期債務(wù)規(guī)模龐大，該公司仍將面臨巨大的流動(dòng)性缺口”。
世茂集團(tuán)最新股價(jià)4.47港元/股，一年半時(shí)間較高點(diǎn)35.4港元跌去87%
