“面粉”價(jià)格再超“面包”
2015年1月7日，北京新總價(jià)地王誕生。經(jīng)過(guò)53輪的激烈競(jìng)拍，華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體以86.25億元奪得豐臺(tái)白盆窯地塊，該地塊成為北京新的總價(jià)地王。根據(jù)北京國(guó)土局的出讓規(guī)定，該地塊將配建6880平方米的基礎(chǔ)教育用地以及建筑面積16.33萬(wàn)平方米的“限價(jià)房”和12.26萬(wàn)平方米的“自住房”。其中限價(jià)房的銷售均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米，自住房的銷售均價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米。
“剔除上述配建及限定價(jià)格的區(qū)域，剩余的商品房住宅部分樓面地價(jià)達(dá)到3.8萬(wàn)元/平方米左右。從歷史看，本地塊在北京單地塊成交額上，已突破歷史紀(jì)錄，也是住宅類的最大單體成交額地塊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新金融記者表示，白盆窯地塊占了北京土地市場(chǎng)的“三最”，最高起價(jià)、最高總價(jià)和包含最貴的自住型商品房。
據(jù)了解，目前該地塊周圍在售的商品房在4萬(wàn)元/平方米左右，二手房?jī)r(jià)格則在3.5-4萬(wàn)元/平方米。3.8萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，已經(jīng)超過(guò)了同區(qū)域的大部分二手房?jī)r(jià)格。
“樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線城市土地市場(chǎng)的新常態(tài)。‘面粉貴過(guò)面包’，體現(xiàn)的是房企拿地全面回歸一線城市，實(shí)際上從去年9月份開(kāi)始，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)在一線城市的土地市場(chǎng)上。”張大偉表示。
一線火熱二三四線冷清
在此前的1月5日，華潤(rùn)、招商、九龍倉(cāng)和平安組成的聯(lián)合體剛剛以44.9億元和42億元拿下豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)兩個(gè)地塊，北京土地市場(chǎng)在開(kāi)年之后，便連續(xù)誕生總價(jià)地王。拿地企業(yè)也由以往的單打獨(dú)斗，變成組團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京共成交各類土地141宗，同比下降34.1%;建設(shè)用地面積937.63萬(wàn)平方米，同比下降28.7%;規(guī)劃建筑面積1663.01萬(wàn)平方米，同比下滑30.3%;土地成交總金額1916.9億元，同比增長(zhǎng)5.2%;平均樓面地價(jià)11527元/平方米，同比增長(zhǎng)50.9%。土地成交量的下降和成交價(jià)格的上漲，體現(xiàn)了一線城市土地的稀缺性。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年全年，40個(gè)主要城市合計(jì)土地出讓金為1.62萬(wàn)億元，同比2013年全年的2.114萬(wàn)億元下調(diào)幅度達(dá)到了23.4%。其中只有7個(gè)城市土地出讓金出現(xiàn)了上漲。
從房企角度來(lái)看，2014年樓市的調(diào)整也體現(xiàn)在標(biāo)桿企業(yè)拿地?zé)崆榈捏E降方面。2014年全年，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅花費(fèi)3043.99億元，環(huán)比2013年全年的5578.87億元，下調(diào)幅度達(dá)到了45.4%。
但是一線城市與其他二三線城市土地市場(chǎng)形成了鮮明對(duì)比。北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。一線城市2014年土地成交金額高達(dá)5072億元，在減少3000萬(wàn)平方米建筑面積的情況下，歷史上第二次突破5000億元大關(guān)。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，部分企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)期待抄底。部分熱點(diǎn)地塊，競(jìng)爭(zhēng)力度明顯有所增加。“預(yù)計(jì)在2015年，土地市場(chǎng)的分化將持續(xù)，一二線熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)爭(zhēng)將比2014年有所增加。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，房企扎堆一線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)。但相比三四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。
2015市場(chǎng)展望
土地市場(chǎng)2014年的分化，在當(dāng)年的樓市上也有明顯展現(xiàn)。2014年12月，54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到了31.8萬(wàn)套，創(chuàng)造了2014年全年的單月最高紀(jì)錄，其中一線城市達(dá)到了5.366萬(wàn)套，環(huán)比上漲幅度高達(dá)38%。
一線城市樓市在年末回暖明顯，大多數(shù)三四線城市依然處在去庫(kù)存壓力之下。大多數(shù)城市的樓市在2015年將結(jié)束持續(xù)多年的供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)單邊上漲的局面。市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)供需相對(duì)平衡，甚至開(kāi)始進(jìn)入了供過(guò)于求的局面。不同區(qū)域，不同城市，甚至同一個(gè)城市，都會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的屬性定位和價(jià)值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場(chǎng)行情，有品牌、運(yùn)營(yíng)、資金和資源優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商將不斷擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額。與此同時(shí)，行業(yè)門檻也在不斷提高，主動(dòng)退出和尋求并購(gòu)的中小開(kāi)發(fā)商增多，大開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)借此提高行業(yè)集中程度。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師表示，2014年對(duì)于多數(shù)房企來(lái)說(shuō)可謂是競(jìng)爭(zhēng)殘酷的一年。2014年由一批中小房企的破產(chǎn)倒閉潮和降價(jià)潮開(kāi)啟了行業(yè)的深度盤整。2015年，一線龍頭房企已經(jīng)不再單純追求規(guī)模上的全速擴(kuò)張，開(kāi)始思考如果更好地內(nèi)生性成長(zhǎng)，“有質(zhì)量”地增長(zhǎng)，這也將成為貫穿全年的主旋律。